SỐT ĐẤT KHẮP NƠI- NHÀ ĐẦU TƯ NÊN LÀM GÌ?

  • 0
du an dai khanh binh

SỐT ĐẤT KHẮP NƠI- NHÀ ĐẦU TƯ NÊN LÀM GÌ?

Sốt đất và bài toán lời lãi luôn là nỗi trăn trở của các nhà đầu tư, đầu cơ, nhất là trong thời buổi mà những cơn sốt đất ảo liên tục khuấy động thị trường bất động sản. Hôm nay, tôi xin được chia sẻ đến các bạn những thông tin chi tiết về sốt đất, hay tôi hay nói vui là “cơn điêu đứng” của các nhà nhà đầu tư, đồng thời đưa ra những giải pháp thực tế nhất khi gặp phải tình trạng sốt đất.

I. Giới thiệu về sốt đất

Có 2 loại sốt đất:

– Sốt thật: Tăng trưởng bất động sản => Phản ánh giá trị => Sốt đất thật

+ Thị trường có sự phát triển của hạ tầng, của điện đường trường trạm, đô thị, khu dân cư và sự phát triển có thể nhìn thấy, đo lường được

+ Thông tin về dự án rõ ràng, minh bạch, có quyết định từ chính quyền địa phương

– Sốt đất ảo => Phản ánh giá ảo, giá không đúng => Giá lớn hơn rất nhiều so với giá trị thực.

+ Quá nhiều người mua đi bán lại, hầu hết là những người từ TP lớn về mua đi bán lại

+ Giá đất thay đổi chóng mặt, ví dụ sáng mua 1 tỷ, chiều bán 10 tỷ, không đúng với thị trường, thời gian tạo sóng rất ngắn, ví dụ Hòa Liên năm 2018 sốt 5 ngày là dừng, hay sốt đất ở huyện Thạch Thất kéo dài 1 tuần lễ => Với đặc điểm này, thường thì giá tăng càng cao thì sẽ rớt càng mạnh.

+ Không có sự phát triển hạ tầng, không có biểu hiện các công trình công như điện đường trường trạm => Giá ảo, không phản ánh giá trị thật của bất động sản.

+ Thị trường chỉ có duy nhất 1 con sóng => Ví dụ miền Bắc có Đồng Chúc – Thạch Thất, gần đây miền Nam có sân bay Técníc Hớn Quản, hay thời gian trước có Bình Châu – Xuyên Mộc => Thường con sóng có thời gian trung bình 1,5 năm và đám đông biết đến thị trường trong 6 tháng, nhưng giá trong thời gian này tăng đến 4, 5, 6 lần, thậm chí 10 lần => Cần xác định chu kỳ của thị trường khi tham gia vào con sóng.

đất nền đầu tư
đất nền đầu tư

 

 

II. Nguyên nhân gây hiện tượng sốt đất

– Thường xảy ra ở những khu mới hình thành (khu đô thị mới hình thành, tái định cư, quỹ đất còn nhiều, giá ban đầu chưa cao => Người mua nhiều, người ở ít, giá ban đầu chưa cao, biên độ giá còn nhiều => Ví dụ, ở Đà Nẵng có Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, Golden Hills, Hòa Liên, FPT, Phú Mỹ An, Tân Trà… => Khu trung tâm có giá trị sẵn, rất ít giao dịch, có giá trị thực => Thị trường không sôi động => Ví dụ gần đây nhất có đợt sốt đất ở Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, tầm tháng 2, tháng 3/2021, giới đầu cơ đẩy giá mỗi mét ngang lên 100 triệu đồng với nhiều hứa hẹn, tuy nhiên sau khi đặt cọc, giới đầu cơ bắt đầu thổi giá 1 mét ngang dài lên 200-350 triệu đồng.

– Nhu cầu của thị trường => Nhu cầu sinh ra thị trường sốt nóng => Nhu cầu giảm sút trong thời dài nhằm tích lũy điều kiện về kinh tế => Tới thời điểm nhất định, họ đổ xô đi mua bất động sản để dành

– Bắt nguồn từ những thông tin chưa xác thực như quy hoạch, xây đầu cường, dự án du lịch…vân vân, và thông tin báo chí, trong số này có những bài báo viết theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư, giới đầu cơ bất động sản

=> Ví dụ, giai đoạn 2017-2018, khi quốc hội còn đang bàn dự án Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt ở 3 địa phương Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, đặc biệt là Phú Quốc => 2001 mua đất 40 triệu, 2010 người ta lên 400 triệu, giai đoạn 2017-2018 đất lên giá dần, tháng 11/2017 bán 4 tỷ 1 công, tháng 12 lên 6 tỷ, tháng 1/2018 lên 10 tỷ, giữa tháng 3 lên 15 tỷ, rồi lên 20 tỷ => Thị trường nóng ran, bao nhiêu môi giới bán đất dồn về tại thời điểm đó => Tháng 5, 6/2018, chính phủ không thông qua điều luật nên đất ở 3 khu vực này bị “đứng bóng” hết và tuột dốc không phanh vì lên quá cao rồi.

=> Ví dụ như thông tin xây cầu Cát Lái kết nối giữa Đồng Nai và TPHCM gây sốt đất ở huyện Nhơn Trạch => Hay nghe thông tin Tập đoàn lớn về làm dự, ví dụ như tháng 3/2020 vừa qua nghe tin tập đoàn Vingroup về làm dự án tại Long An nên xảy ra sốt đất tại huyện Thạch Thất, giá tăng lên thời gian rất ngắn trong vòng 1 tuần

– Lực lượng môi giới đồn thổi làm giá hay Sự tham gia thị trường của cá mập, giới đầu cơ => Dựa trên thông tin dự án còn mập mờ chưa rõ ràng ở 1 số khu vực, ví dụ như khu vực sân bay ở Bình Thuận, khu vực sân bay ở Hớn Quản, khu vực dự kiến sân bay nói chung, nhà đầu cơ lão luyện mua bất động sản và thổi giá => Đồng thời lợi dụng nhu cầu của thị trường, nhu cầu của người dân, tâm lý muốn mua đất để tích trữ, làm giàu nhanh, mua mảnh đất ở thị trường sốt nóng để làm giàu, tâm lý nhân 2, nhân 3, nhân 4 tài sản trong thời gian ngắn từ 1-2 tháng

=> Ví dụ như thông tin sốt đất ở Hòa Liên năm 2018, lộ 1 nhóm chat của người đầu tư và cò đất đẩy giá đất Hòa Liên với thông tin tăng giá giả 100m2 nhằm đẩy giá thị trường tại khu vực này => Hay làm văn bản giả UBND Thành phố tại Đà Nẵng để kéo giá đầu tư lên.

III. Nhà đầu tư phải làm gì trước các cơn sốt đất

– Sốt thực sự => Nhà đầu tư đối với loại sốt đất này nếu tham gia sớm sẽ tốt hơn => Tuy nhiên, nếu không nắm được về mặt thông tin thì nó vẫn gây rủi ro => Theo tôi, an toàn nhất, anh chị nên kiểm tra về mặt pháp lý, cũng như khảo sát sự tăng trưởng bền vững của bất động sản, ví dụ như biên độ bất động sản khu vực thường chỉ giao động 3-5% => Ngoài ra, nên có đội nhóm đi đầu tư, không nên đầu tư riêng lẻ tại các thị trường này.

Sốt ảo => Nhà đầu tư nên:

+ Theo kinh nghiệm của tôi, anh chị có thể lên UBND xã phường và phòng công chứng để kiểm tra thông tin về dự án, lượng giao dịch để chắc rằng đây có phải cơn sốt đất ảo hay không.

+ Anh chị cần xác định chính xác 2 mặt của đặc điểm để tránh có những chiến lược mạo hiểm.

+ Bình tĩnh đứng ngoài cuộc => Không chạy theo tâm lý đám đông => Ví dụ như cũng 1 lô đất thôi, 7-8 người nhào vào thực tế là những cò mồi tung hứng, thực tế người mua không bao nhiêu người => Người đứng ngoài nghe đồn, nghe thông tin anh a, anh b, anh c 1-2 ngày tăng lên 100, 200, 500 triệu => Lòng tham nổi lên.

+ Nếu đã lỡ tham gia là bán ngay lập tức, chỉ cần có lời ngay là bán => Tuyệt đối không ôm hàng => Mục đích của người ta là làm thị trường xong rồi rút đi => Tài sản chúng ta mua được từ sốt đất là tài sản ảo, còn đồng tiền thực là đã bị ôm đi mất rồi.

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh